משכנתא והלוואה למסורבים כנגד נכס
קיבלתם סירוב מהבנק למשכנתא או להלוואה? זה לא בהכרח סוף הדרך. אני דודי שמש, יועץ משכנתאות מוסמך וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ואני מלווה בעלי נכס שהבנק דחה — בגלל דירוג אשראי (BDI), הכנסה שהבנק לא מכיר, יחס החזר גבוה, תיק בהוצאה לפועל או אחרי פשיטת רגל — ומתאים להם מימון חוץ בנקאי כנגד הנכס: משכנתא, משכנתא בדרגה שנייה או הלוואה לכל מטרה בשעבוד הנכס.
למי הפתרון מתאים — ולמי לא
הפתרונות בדף הזה מיועדים למי שיש בבעלותו נכס (דירה, בית או קרקע רשומה), או למי שרוכש דירה וצריך להשלים מימון.
מתאים ל:
• מי שקיבל סירוב בבנק למשכנתא, לתוספת למשכנתא או להלוואה כנגד הנכס
• עצמאים ובעלי הכנסה משתנה או מחו"ל שהבנק לא מכיר בהכנסתם
• מי שנפגע מהשינוי בחישוב יחס ההחזר (הוראה 329)
• מי שצריך נזילות ולא רוצה למחזר את המשכנתא הקיימת
• רוכשים בתוכנית 20/80 שצריכים להשלים מימון לפני מסירה
לא מתאים ל:
• הלוואות בלי נכס
• הלוואות מיידיות או הלוואות קטנות
• הלוואות כנגד צ'קים או מגופים לא מפוקחים
מה זה 'מסורב בנקים' ולמה מקבלים סירוב
מסורב בנקים הוא מי שהבנק דחה את בקשתו למשכנתא או להלוואה — לפעמים גם אחרי שקיבל אישור עקרוני. אישור עקרוני אינו התחייבות סופית, והבנק רשאי לחזור בו.
הסיבות הנפוצות לסירוב:
• דירוג אשראי נמוך (BDI שלילי)
• הכנסה שהבנק לא מכיר — עצמאים, הכנסה משתנה או הכנסה מחו"ל
• יחס החזר מהכנסה גבוה מהתקרה
• חובות פתוחים, הגבלה בנקאית או צ'קים חוזרים
• גיל או חוסר יציבות תעסוקתית
סירוב לא אומר שאין פתרון. הוא אומר 'לא בבנק הזה, ולא בתנאים האלה'. התפקיד שלי הוא למצוא את הערוץ שכן מתאים לפרופיל שלכם.
הוראה 329: השינוי בחישוב יחס ההחזר בתוספת למשכנתא
יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה — המדד המרכזי שלפיו הבנק מחליט אם לאשר משכנתא. ככלל, ההחזר לא יעלה על כ-40% מההכנסה הפנויה.
מה השתנה? עד לאחרונה, בבקשה לתוספת על משכנתא קיימת, הבנק בדק את ההחזר החדש רק מול מה שנשאר מההכנסה אחרי תשלום המשכנתא הקיימת. מאז 1.10.2026, לפי הוראה 329 של בנק ישראל, הבנקים מחשבים את ההחזר הישן והחדש יחד, מול סך ההכנסה.
דוגמה: הכנסה משותפת נטו 20,000 ₪, החזר משכנתא קיים 7,000 ₪, ומבקשים תוספת של 300,000 ₪ לשיפוץ (החזר נוסף של כ-3,000 ₪).
• בחישוב הישן: בודקים אם 3,000 ₪ נכנסים ב-13,000 ₪ שנשארו — יחס נמוך, בדרך כלל מאושר.
• בחישוב החדש: בודקים 10,000 ₪ מול 20,000 ₪ — יחס החזר של 50%, מעל התקרה, ולכן סירוב.
למי זה קשה במיוחד: משפחות שרוצות להגדיל משכנתא לשיפוץ, מי שרצה לאחד הלוואות יקרות לתוך המשכנתא, והורים שרוצים להיעזר בנכס כדי לעזור לילדים בהון עצמי.
משכנתא חוץ בנקאית: גופי מימון וחברות ביטוח
הבנקים מחזיקים בכ-95% משוק המשכנתאות בישראל, אבל בשנים האחרונות נכנסים לתחום גם גופים חוץ בנקאיים — חברות ביטוח וחברות מימון — שלא כפופים לאותן מגבלות של הבנק, ולכן יכולים לאשר מקרים שהבנק דוחה.
מה זה יכול לאפשר, בהתאם לגוף המממן ולפרופיל שלכם:
• מימון של עד 80% משווי הנכס (בבנק: עד 75% בדירה ראשונה)
• פריסה של עד 40 שנה (בבנק: עד 30 שנה)
• דחיית תשלומי קרן לתקופה של עד 10 שנים, על חלק מסכום ההלוואה
כל אחד מהפרמטרים האלה יכול להיות ההבדל בין סירוב לאישור. מצד שני, הריבית בגופים החוץ בנקאיים גבוהה בדרך כלל מזו של הבנק, ולכן חשוב להשוות ולבדוק את העלות הכוללת לפני שמתחייבים.
פתרונות מימון לפי מצב
מסורב בגלל BDI, הכנסה או יחס החזר
זה המקרה הנפוץ. יש גופי מימון חוץ בנקאיים שבוחנים את התמונה המלאה ולא רק את הציון או את הנוסחה של הבנק. התפקיד שלי: לבנות תיק שמציג את יכולת ההחזר האמיתית שלכם ולהגיש אותו לגוף המתאים.
הוצאה לפועל פתוחה
יש הבדל גדול בין תיק קטן או רדום לבין הליך פעיל עם עיקולים. בדרך כלל יידרש ריכוז של כל תיקי ההוצאה לפועל, כדי להציג תמונה מלאה. יש גופי מימון שמוכנים לבחון גם מצב כזה, ובתנאים מסוימים ניתן לסגור את החוב מתוך כספי המימון עצמו.
אחרי פשיטת רגל והפטר
בזמן הליך חדלות פירעון פעיל, בנקים לא נותנים אשראי. אחרי הפטר מלא המצב משתנה, אבל דירוג האשראי נשאר פגוע לתקופה, ובנקים רגילים ידרשו זמן ארוך והון עצמי גבוה. יש ערוצי מימון חוץ בנקאיים שמתמחים במצב הזה. תנאי בסיס: הפטר מלא וסגירת כל תיקי ההוצאה לפועל.
משכנתא בדרגה שנייה — נזילות בלי לגעת במשכנתא הקיימת
אם יש לכם נכס עם משכנתא וצריך כסף — לשיפוץ, לסגירת הלוואות יקרות או לעזרה לילדים — אפשר לקבל מימון כנגד הנכס בדרגה שנייה, בלי למחזר או לפרוע את המשכנתא הקיימת.
השלמת מימון בתוכנית 20/80
רוכשים בתוכנית 20/80 משלמים 20% בחתימה ואת היתרה במסירה. אם הבנק מאשר פחות מהנדרש במסירה, אפשר לבחון השלמת מימון בגוף חוץ בנקאי.
איך זה עובד — 4 שלבים
1. שיחת אבחון — מבינים את המצב, את הנכס ואת סיבת הסירוב.
2. בניית תיק — מסמכים, הכנסות והסבר מסודר שמציג את יכולת ההחזר האמיתית.
3. התאמת גוף מממן — אני יודע איזה ערוץ רלוונטי לאיזה פרופיל, ומגיש למקום הנכון.
4. השוואה וליווי עד החתימה — בודקים ריבית, עמלות ועלות כוללת לפני שמתחייבים.
גילוי נאות: איך עובד המימון ומה העלויות
אני, דודי שמש, יועץ משכנתאות ואינני גוף מלווה. המימון ניתן על ידי בנקים, חברות ביטוח וגופי מימון חוץ בנקאיים, בכפוף לאישורם ולתנאים שלהם.
• תקופת ההחזר: מספר שנים ועד 40 שנה, בהתאם לגוף המממן ולמסלול. אין הלוואות לטווח קצר.
• הריבית: בגופים חוץ בנקאיים הריבית גבוהה בדרך כלל מזו של הבנקים, ומשתנה לפי הגוף, הנכס והפרופיל שלכם.
• עמלות: לגוף המממן עשויות להיות עמלות פתיחת תיק ושמאות. דמי הייעוץ שלי נקבעים מראש ובכתב, לפני תחילת העבודה.
• לפני כל חתימה תקבלו את כל התנאים במלואם: ריבית, עמלות, תקופה, החזר חודשי ועלות כוללת.
ההלוואה ניתנת כנגד שעבוד נכס. אי עמידה בהחזרים עלולה לגרור מימוש הנכס.
חשוב לדעת לפני שמתחילים
לא הכל זהב. מימון חוץ בנקאי כרוך בדרך כלל בריבית גבוהה יותר מהבנק, לפעמים בהון עצמי גבוה יותר ובתקופה קצרה יותר. גם הפיקוח על חלק מהגופים החוץ בנקאיים פחות הדוק מזה של הבנקים, ויש בשוק הלוואות שלא בודקות את יכולת ההחזר כמו שצריך. בדיוק בגלל זה ליווי מקצועי חשוב כאן יותר מתמיד: לא כל גוף ולא כל תנאי מתאימים לכל לקוח, ותפקידי לוודא שתיקחו רק מה שאתם באמת יכולים להחזיר.
חשוב לדעת לפני שמתחילים
כן, במקרים רבים. סירוב בבנק אחד לא אומר סירוב בכל מקום. גופי מימון חוץ בנקאיים בוחנים את הבקשה אחרת, בעיקר כשיש נכס כביטחון. התנאים בדרך כלל יקרים יותר מהבנק.
משכנתא או הלוואה כנגד נכס שניתנת על ידי גוף שאינו בנק — חברת מימון או חברת ביטוח. גופים אלה לא כפופים לכל מגבלות הבנק, ולכן יכולים לאשר מקרים שהבנק דוחה, בריבית גבוהה יותר בדרך כלל.
אם יש בבעלותכם נכס — יש גופים שבוחנים גם מקרים של דירוג אשראי נמוך, בהתאם לסיבה ולמצב הנוכחי. בלי נכס, הפתרונות בדף הזה לא רלוונטיים.
תלוי בגודל התיק ובמצבו. בדרך כלל נדרש ריכוז של כל התיקים, ובחלק מהמקרים אפשר לסגור את החוב מתוך כספי המימון.
בזמן הליך פעיל — לא. אחרי הפטר מלא וסגירת תיקי ההוצאה לפועל, יש גופי מימון חוץ בנקאיים שמתמחים במצב הזה, בדרך כלל כנגד נכס.
מימון נוסף כנגד נכס שכבר רשומה עליו משכנתא, בלי לפרוע או למחזר את המשכנתא הקיימת. מתאים למי שצריך נזילות ולא רוצה לפגוע בתנאי המשכנתא הראשונה.
הוראה של בנק ישראל שמחייבת את הבנקים לחשב את יחס ההחזר על המשכנתא הקיימת והתוספת יחד. כך, בקשות לתוספת שהיו מאושרות בעבר נדחות היום.
לא. הפתרונות שלנו מיועדים לבעלי נכס או לרוכשי דירה. אנחנו לא עוסקים בהלוואות מיידיות, הלוואות כנגד צ'קים או הלוואות מגופים לא מפוקחים.
רוצים לבדוק אם יש פתרון במקרה שלכם? דברו עם דודי שמש — בלי התחייבות.
אולי יעניין אותך גם...
